Demander un prêt immobilier, c'est passer un examen. Comme pour tout examen, la préparation fait la différence entre un résultat satisfaisant et un refus décourageant.
Voici les 5 erreurs les plus fréquentes que les emprunteurs font avant de déposer leur dossier — et comment les corriger.
Erreur n°1 : Déposer le dossier sans avoir stabilisé ses finances
Les banques analysent vos 3 derniers relevés de compte à la loupe. Si ces relevés montrent des découverts fréquents, des jeux en ligne, des virements vers des plateformes d'investissement spéculatif ou des dépenses peu lisibles, cela crée de la méfiance.
La règle des 90 jours : avant de déposer votre dossier, passez 3 mois "propres" :
- Pas de découvert
- Pas de dépense incompatible avec l'image d'un emprunteur sérieux
- Épargne régulière, même modeste (montrer la capacité à mettre de côté)
C'est un effort temporaire mais qui peut changer radicalement la lecture que la banque fera de votre profil.
Erreur n°2 : Sous-estimer le coût total de l'opération
L'achat immobilier, c'est bien plus que le prix du bien. Beaucoup d'emprunteurs arrivent avec un plan financier incomplet et se retrouvent à court de liquidités.
Les coûts à anticiper :
- Frais de notaire : 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf
- Frais de garantie : caution bancaire (1,5-2 %) ou hypothèque (+ frais d'acte)
- Frais de dossier de la banque : 500 à 1 500 €
- Travaux immédiats : peinture, cuisine, électricité — souvent sous-estimés
- Déménagement et installation
- Épargne résiduelle à conserver après l'opération
Une règle prudente : prévoyez une réserve de 5 % du prix du bien au-delà des frais prévus.
Erreur n°3 : Ne pas connaître son taux d'endettement réel
Le taux d'endettement maximal autorisé est de 35 % des revenus nets (charges comprises). Mais beaucoup d'emprunteurs se basent sur leurs revenus bruts ou omettent des charges.
Les charges prises en compte par la banque :
- Toutes vos mensualités de crédits en cours (auto, conso, immo)
- Le loyer actuel si vous êtes locataire et que vous le restez pendant la période
- Les pensions alimentaires versées
Ce qui n'est pas pris en compte :
- Les impôts
- Les charges courantes (alimentation, assurances hors crédit, etc.)
Connaître précisément votre ratio avant de rencontrer la banque vous évite de découvrir en cours de processus que vous êtes limité.
Erreur n°4 : Changer d'emploi ou de situation professionnelle pendant le processus
Un changement d'emploi en cours de processus de prêt est l'un des scénarios les plus problématiques. Même si la nouvelle situation est objectivement meilleure, la banque peut :
- Demander à attendre la fin de la période d'essai
- Requalifier votre dossier
- Dans certains cas, renoncer à l'offre
Si vous envisagez un changement professionnel, attendez que le financement soit officellement accordé et signé avant de le concrétiser. Ce conseil vaut pour :
- Changement de statut (CDI → indépendant)
- Changement d'employeur
- Lancement d'une activité annexe
- Démission
Erreur n°5 : Ne consulter qu'une seule banque
C'est l'erreur la plus répandue — et potentiellement la plus coûteuse. Beaucoup d'emprunteurs font confiance à leur banque principale, pensant qu'elle leur réservera les meilleures conditions.
En réalité, chaque banque a sa propre politique de crédit, ses propres critères d'acceptation et ses propres grilles tarifaires. La même situation peut donner lieu à :
- Un refus dans une banque
- Une acceptation avec conditions dans une autre
- Une offre très compétitive dans une troisième
Comparer au minimum 3 à 5 établissements est le minimum pour s'assurer d'avoir une offre réellement compétitive.
C'est précisément ce que fait un courtier : il soumet votre dossier aux établissements les plus adaptés à votre profil, simultanément, sans multiplier les démarches de votre côté.
Bonus : L'erreur 0 — attendre trop longtemps
On aurait pu en citer une sixième : trop attendre le "bon moment" pour acheter.
La vérité : il n'y a pas de moment parfait. Les taux fluctuent, les prix aussi. Ce qui compte, c'est d'acheter le bien adapté à votre projet de vie au prix que vous pouvez absorber, avec un financement solide.
Attendre une hypothétique baisse des taux ou des prix peut vous faire rater des opportunités — et générer un coût locatif pendant des mois ou des années.
Conclusion
La préparation d'un dossier de prêt est un exercice qui se fait en amont, pas dans la précipitation. En anticipant ces 5 erreurs, vous vous donnez les meilleures chances d'obtenir rapidement une réponse positive — et dans les meilleures conditions.
Christopher Tassin, courtier à Mérignac, accompagne ses clients en amont pour préparer un dossier solide avant même le premier contact bancaire. Consultez-le gratuitement pour évaluer votre situation.