Vous gagnez 3 200 € nets par mois et vous voulez savoir combien vous pouvez emprunter pour acheter à Bordeaux. La question est simple. La réponse, un peu moins — parce qu'elle dépend de bien plus que votre salaire brut.
Chaque semaine, je reçois des clients qui arrivent avec une estimation faite sur un simulateur en ligne. Certains sont agréablement surpris. D'autres, nettement déçus. La différence entre les deux, c'est souvent la façon dont on a calculé — ou plutôt mal calculé — leur capacité d'emprunt réelle.
Dans cet article, je vous explique comment les banques raisonnent, quels chiffres entrent dans l'équation, et surtout quels leviers vous pouvez actionner pour optimiser votre dossier avant de faire votre première demande.
La règle des 35 % : la base de tout calcul
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose une règle stricte : votre taux d'endettement ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise.
La formule est la suivante :
Taux d'endettement = (Total des mensualités de crédit ÷ Revenus nets mensuels) × 100
Prenons un exemple concret. Vous gagnez 3 200 € nets. Vous remboursez déjà un crédit auto à 180 €/mois. La mensualité maximale que vous pouvez consacrer à un prêt immobilier est :
(3 200 € × 35 %) − 180 € = 940 €/mois
C'est ce plafond que les banques ne franchissent pas, ou très rarement — les établissements peuvent déroger à cette règle dans 20 % des dossiers, réservés essentiellement aux primo-accédants et aux résidences principales. Mais ne comptez pas dessus par défaut.
Une chose que beaucoup ignorent : l'assurance emprunteur est incluse dans ce calcul. Si votre mensualité de remboursement est de 900 €, mais que l'assurance coûte 60 €/mois, la charge prise en compte par la banque est de 960 €. Pas 900.
Quels revenus les banques prennent-ils en compte ?
C'est là que ça devient intéressant — et souvent mal compris.
Les revenus stables et permanents
En CDI, la totalité de votre salaire net est retenu. Simple. Si vous êtes en couple avec deux CDI, les deux salaires s'additionnent.
Les primes régulières (13e mois, primes d'ancienneté) sont généralement prises en compte si elles apparaissent sur au moins deux ans de bulletins de salaire consécutifs. Les primes variables ou exceptionnelles, elles, sont souvent ignorées — ou intégrées avec une décote.
Les revenus locatifs
Si vous avez déjà un bien locatif, les banques retiennent en général 70 % des loyers perçus, pour tenir compte de la vacance locative et des charges. Attention : le crédit de ce bien est comptabilisé dans vos charges, même si les loyers le couvrent largement.
Les aides et allocations
Les allocations familiales et l'APL ne sont que rarement intégrées dans les revenus pris en compte. Certaines banques les acceptent partiellement, d'autres pas du tout. C'est un point à vérifier établissement par établissement.
Ce qui n'est généralement pas retenu
Les revenus en CDD, en intérim ou en période d'essai posent problème. Techniquement, un CDD peut emprunter — mais la banque voudra voir une continuité professionnelle, et les conditions seront souvent moins favorables. Je traite ce sujet en détail dans le guide primo-accédant.
Quelles charges sont déduites ?
La banque regarde l'ensemble de vos engagements financiers mensuels, pas seulement votre crédit immobilier futur.
Entrent dans le calcul :
- Les mensualités de crédit à la consommation (auto, travaux, meubles...)
- Les mensualités de crédit immobilier existants (résidence principale ou investissement locatif)
- Les pensions alimentaires versées (sur justificatif du jugement)
- Les loyers si vous êtes locataire et que la banque applique la méthode du "reste à vivre"
En revanche, vos charges courantes — factures, abonnements, alimentation — ne sont pas formellement déduites dans le calcul du taux d'endettement. Elles influencent en revanche le reste à vivre, un second critère que les banques vérifient de plus en plus, surtout sur les petits revenus.
Tableau : capacité d'emprunt selon votre salaire net
Voici des estimations basées sur les taux en vigueur en mars 2026 — environ 3,30 % sur 20 ans et 3,50 % sur 25 ans — assurance comprise à 0,30 %, sans charges existantes.
| Salaire net mensuel | Mensualité max (35 %) | Capital emprunté sur 20 ans | Capital emprunté sur 25 ans | |---|---|---|---| | 2 000 € | 700 € | ~120 000 € | ~145 000 € | | 3 000 € | 1 050 € | ~180 000 € | ~218 000 € | | 4 000 € | 1 400 € | ~240 000 € | ~291 000 € | | 5 000 € | 1 750 € | ~300 000 € | ~364 000 € |
Ces chiffres sont des estimations de départ. Ils varient selon votre profil, votre apport, et la politique de l'établissement. Un salarié en CDI depuis 10 ans avec 20 % d'apport n'est pas dans le même dossier qu'un primo-accédant sans épargne, même à revenu identique.
Pour une estimation précise, les taux actuels sont commentés dans l'article taux immobilier 2026.
Les leviers pour augmenter votre capacité d'emprunt
Augmenter votre apport personnel
C'est le levier le plus direct. Un apport plus élevé réduit le capital à financer, ce qui diminue la mensualité — et peut vous faire entrer sous le seuil des 35 %. En prime, un apport solide rassure les banques sur votre capacité à épargner, ce qui peut débloquer de meilleures conditions. J'ai consacré un article complet à ce sujet : apport personnel immobilier 2026.
Allonger la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans réduit mécaniquement la mensualité, donc le taux d'endettement. Mais attention : cela augmente le coût total du crédit. Et les banques sont plus prudentes sur les durées longues, notamment pour les emprunteurs proches de la retraite.
Solder vos crédits à la consommation avant de déposer votre dossier
Si vous avez un crédit auto à 180 €/mois avec 8 mois restants, soldez-le si vous le pouvez. Ces 180 € déduits de vos charges vous redonnent une capacité d'emprunt supplémentaire de 25 000 à 30 000 € selon la durée. Ce n'est pas neutre.
Intégrer un co-emprunteur
Emprunter à deux double quasiment la capacité d'emprunt. Le revenu du co-emprunteur s'ajoute à la base de calcul, et ses charges s'ajoutent également — mais l'effet net est généralement très positif si le profil de l'un compense les fragilités de l'autre.
Le rachat de crédits
Si vous avez plusieurs crédits en cours, un rachat de crédits peut regrouper toutes vos mensualités en une seule, plus basse. Cela libère de la capacité d'emprunt avant de déposer votre dossier immobilier. J'en parle en détail dans l'article dédié sur le courtier vs banque.
Le cas particulier des indépendants et auto-entrepreneurs à Bordeaux
Je reçois régulièrement des freelances, consultants et auto-entrepreneurs en région bordelaise qui se demandent s'ils peuvent emprunter. La réponse courte : oui. La réponse longue : avec une préparation rigoureuse.
Les banques exigent en général 3 ans de bilans ou déclarations de revenus pour un indépendant. Elles retiennent la moyenne des bénéfices nets sur cette période — ce qui peut fortement pénaliser si l'une des années a été difficile.
Le secteur d'activité compte aussi. Un consultant IT en mission longue durée avec un contrat récurrent n'est pas vu du même œil qu'un auto-entrepreneur dans un secteur perçu comme instable.
Ce qui aide :
- Des revenus stables ou en progression sur les 3 dernières années
- Un apport personnel significatif (15 % minimum, idéalement 20 %)
- Des charges professionnelles maîtrisées qui ne gonflent pas artificiellement les dépenses
- Un courtier qui sait à quelles banques présenter ce type de profil
À Bordeaux, l'activité économique dans les secteurs tech, vin, aéronautique et tourisme génère beaucoup de profils indépendants. Certains établissements régionaux ont des grilles d'analyse adaptées. C'est une des valeurs ajoutées concrètes de passer par un courtier : savoir où présenter votre dossier.
Ce que le simulateur en ligne ne vous dira jamais
Les simulateurs sont utiles pour une première estimation. Mais ils ne capturent pas la réalité d'un dossier bancaire.
Ils ne savent pas que vous avez changé d'employeur il y a 4 mois et que votre période d'essai est terminée depuis 2 semaines. Ils ne voient pas que votre co-emprunteur a eu un découvert bancaire récurrent l'année dernière. Ils ne tiennent pas compte du fait que vous achetez dans une copropriété avec des travaux votés, ce que certaines banques considèrent comme un risque supplémentaire.
Un courtier indépendant, lui, regarde l'ensemble du dossier avant de le soumettre. Il identifie les points de friction, les anticipe, et oriente le dossier vers l'établissement le mieux positionné pour l'accepter — et aux meilleures conditions.
La capacité d'emprunt théorique que vous calculez vous-même est un point de départ. La capacité réelle que vous obtiendrez, c'est ce qui compte.
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